Привет, мои юные и не очень друзья, и очень не друзья! А также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, много лет пишу здесь посты о своей работе. Этот пост не будет исключением и поговорим мы про обследование дома стоимостью более 40 млн. рублей при площади около 200 м2. Итак, надеваем спецодежду, хватаем зелёный уровень и выезжаем на объект!

Вот такой казус произошел на одном объекте, собственники реализовывали проект без четкого проекта и сопровождения дизайнера и технадзора.

Тепер либо смириться с этим либо дорогостоящие переделки, замена машинки, смещение унитаза или еще что-то.

Еще больше обзоров жк, приемок квартир, технадзора и ремонта в нашем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor

Давно я не находил таких отклонений.В который раз убеждаюсь, что качества строительства очень сильно зависит от подрядчика, на корпусе 18.1 таких косяков не было)

Еще больше обзоров жк, приемок квартир, технадзора и ремонта в нашем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor

Мы - часто)
Причем это не зависит от того, кто делал ремонт, частная бригада или застройщик

Еще больше обзоров жк, приемок квартир, технадзора и ремонта в нашем телеграм-канале: https://t.me/mrnadzor

соседи тут в квартире ремонт делают
имел вчера удовольствие общаться с их работником
он что-то ебошит по стенам уже третью неделю
что там можно выдалбливать такое количество времени я не знаю
дом панельный, все стены несущие
панель имеет конструкцию - 6см бетона+щепки+6см бетона
Я его спрашиваю, может проблемы какие, чего долбишь то так упорно
по ощущению долбит по арматуре
я, грит, почти закончил штробить, вот в санузле заканчиваю с канализацией, прячу в стены
стопэ, говорю, родной, ты там горизонтальные штробы в несущих стенах делаешь?
а они не несущие, говорит:) хотя сука знает прекрасно что несущие
и вообще, говорит, я 20 лет ремонты делаю, не надо меня учить.
Буду сегодня с его заказчиком общаться.

Еще больше обзоров про стройки, технадзор и приемку недвижимости Вы можете посмотреть на моем канале https://t.me/mrnadzor

Прислали фото со стройки) даже технадзор в недоумении 😏

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим осмотром загородных домов и строительством каркасников, По вашим просьбам запилил пост про назначение и высоту цоколя для загородного дома. И о том, почему безбарьерная среда не подходит для большинства регионов России. Пост упал в черновики и провалялся там 106 дней. Сегодня он нашёлся и представляется вашему вниманию.

Когда люди выбирают фундамент, но при этом не планируют обустройство цокольного этажа, вопрос высоты цоколя часто вообще не принимается во внимание. Делают его либо минимально допустимым, либо оставляют на усмотрение подрядчика по обустройству фундамента. В итоге, подрядчик выполняет задачу по своему разумению и оказывается, что наиболее распространённая высота — около 40 см. Давайте поговорим о том, откуда берётся эта цифра.

Если говорить о строительных нормах, то в РФ они, как обычно, достаточно широко трактуют понятие "высоты перекрытия" или "высоты расположения стены" от "планировочной отметки земли".

Минимальными считаются требования СП 352.1325800.2017 "Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом":

11.2.3 Отметка низа каркасных стен первого этажа должна быть не менее чем на 150 мм выше планировочной отметки земли.
Если наружные стены первого этажа имеют отделку деревянной обшивкой или штукатуркой по деревянной обрешетке, расстояние от низа обшивки (штукатурки) до уровня планировочной отметки земли должно составлять не менее 250 мм.

Они же заявлены в древних СНиП 2.08.02–89:

1.7. Отметка пола помещений у входа в здание должна быть выше отметки тротуара перед входом не менее чем на 0,15 м.
Допускается принимать отметку пола у входа в здание менее 0,15 м (в том числе и заглубление ниже отметки тротуара) при условии предохранения помещений от попадания осадков.

Откуда же берётся фактический стандарт в 40 см? Монолитчики, проектируя фундамент берут минимальную высоту крыльца, которая диктуется требованиями пожарных норм к эвакуационным путям. Определяются они СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (ред. от 09.12.2010):

4.3.4 На путях эвакуации не допускаются перепады высот менее 45 см и выступы, за исключением порогов в дверных проемах. В местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех или пандусы с уклоном не более 1:6.

Монолитчикам важно лить поменьше бетона — если заказчик не предъявляет особых требований, фундамент должен тупо соответствовать нормам.

Свайщики же, хотят упростить себе работу, закручивая одну сваю за проход, без наваривания переходников и наращивания сваи. Поэтому, крутят сваю с длиной 2,5 метра ниже глубины промерзания (для Подмосковья это 1,8 метра) — закручивают на 1,9 метра и срезают 10 см сверху — чтобы не заваривать проушину, через которую крутится свая. И снова получается 40 см.

Данная норма удовлетворяет и другим строительным требованиям — расположение чувствительных к воздействию влаги деревянных элементов строения выше среднегодового уровня сугробов и отсечка цоколем брызг дождевых капель.

Тем не менее, если ваше перекрытие не будет выполняться в виде бетонной плиты, а будет решено в виде деревянного перекрытия с утеплением 200–300 мм базальтовой или минеральной ваты, низкий цоколь может сослужить весьма плохую службу.

При всех преимуществах подобных перекрытий у них есть один серьёзный недостаток — высокая чувствительность к протечкам. Полы в доме — не палуба корабля, и в нормальном режиме эксплуатации никто не льёт на них воду. Они будут служить десятилетиями, а возможно и столетиями, пока не наступит час N.

На фото перекрытие одного из строившихся у меня друзей. При отключении электричества в доме разморозило циркуляционный насос, он треснул по шву и тонкой струйкой лил воду из системы отопления прямиком в утепление пола санузла. Пароизоляция была сделана хорошо, поэтому вода наполнила периметр под полом и стала просачиваться вдоль лаг перекрытия. Периметр помещения виден по образовавшимся сосулькам — вода стекала не быстро, поэтому успевала замёрзнуть даже при небольшом минусе.

О, а я вот антириелтором работаю! Но по загородной недвижимости. Специалист по техническому обследованию. Проверяю дома перед покупкой на соответствие строительным нормам. И у меня про риелторов много историй.

Приезжаем с заказчиком на объект - дом 360 метров. Встречает нас риелтор, девушка. Заходим во двор, я осматриваю строение и по ходу дела задаю вопросы про глубину фундамента, толщину стен, наличие утепления.

Риелтор: "Это всё к хозяину!"
Я: "Ну да, вы же риелтор, вы этого знать не должны..."
Заказчик: (смеётся).

В другой раз риелтор рассказывал мне про чудесные дышащие стены каркасного дома. Когда я спросил, как он представляет себе совмещение пароизоляции, которая по каркасной технологии должна быть на внутренней поверхности стены и "дыхание", он ответил, что пароизоляционная мембрана пропускает пар, но не пропускает воздух. Предъявил ему выдержку из СП про герметичность изоляции, он ответил: "Ок, но дом же должен как-то дышать". Ответ, что дышать он должен через отсутствующую на объекте систему вентиляции его сильно удивил.

Как-то на объекте все двери были заблокированы, чтобы их невозможно было закрыть. У одной двери коробка от телевизора, у другой - чемодан, на третью просто гора досок опирается. Всё поубирал, оказалось щеледом перекосило и дверные коробки стали ромбом, двери царапают полы и не входят в дверные коробки. Наверно именно этот приём у риелторов называется "сделать из дома конфетку и продать".

Долго искали дом с заказчиком. Пересмотрели немало разного. В итоге нашли дом мечты, через риелтора со стороны продавца, который разместил объявление на ЦИАНе. Заказчик договорился, что если длм понравится, он выходит на сделку максимально быстро. Риелтор уверила, что цена окончательная и продавец заинтересован в быстрой сделке, поэтому чуть ли не в день просмотра готов продать тому, кого устроит цена. Приезжаем на место, начинаем осмотр. Щеледом из профилированного бруса, но в хорошем состоянии, холодный, но можно утеплить. И тут вокруг нас начинается хоровод других покупателей, оказывается, риелтор назначила просмотры с разницей в 15 минут, хотя я предупреждал, что мне нужен минимум час. Ок, доделываю работу, говорю о результатах заказчику, тот собирается выходить на сделку. На что риелтор сообщает - ну, вы видите, желающих много, завтра мы заведём чат в WhatsApp и устроим аукцион.

Как-то приехал на объект, который пробивал перед сделкой по просьбе заказчика. Всё хорошо, но риелтор называет цену на 2 миллиона выше, чем в актуальном объявлении хозяина, которое я нашёл при пробивке по адресу дома. Звоню хозяину, на линии серьёзный баритон. Сообщаю, что готовы купить дом, а риелтор назвал другую цену. Продавец просит поставить на громкую связь. Ставлю.
- Наташа, ты охерела? Теперь я понял, почему ты мне два года дом продаёшь. Чтобы я тебя рядом с моим домом больше не видел. Ключи покупателю отдай и вали оттуда.

Всю дорогу с объекта я ржал, вспоминая лицо Наташи.

Осматриваем дом с заказчиком и его риелтором. Есть проблемы, но заказчик готов к их исправлению своими силами. Риелтор явно подыгрывает продавцу, торопится и когда обнаруживается дефект говорит что-то типа: "Ну, это же можно устранить/переделать/исправить?"
Отвечаю: "Да, можно. Только заплатит за это Ваш клиент". Лезу под конёк, чтобы открутить вентрешётку и осмотреть чердак. Лестница телескопическая, еле держусь на самом верху, а снизу риелтор кричит: "А можно в соседнем строящемся доме посмотреть чердак!"
Хотелось мне на неё пассатижи уронить, но я сдержался и говорю: "И как это нам поможет, если здесь в кровле протечка или перекрытие не утеплено?"

В большинстве случаев, риелтор это человек с ключами от дома, который приезжает на объект с умным и очень занятым видом, но все его умения сводятся к способности загрузить документы на Домклик или рассказать, как оформить сделку через МФЦ. Про объект он ничего не знает и в большинстве случаев знать не хочет.

Бывают исключения, например, с одним риелтором я работаю на постоянной основе - он нанимает меня для проверки домов своих клиентов перед покупкой. Сначала смотрит сам, если не совсем хлам - едем вместе. Уже многое видит и без меня. По конструкции скидывает мне детальную информацию - утепление, толщина стен, конструкция кровли и другие нюансы. Что-то выясняет у продавца, что-то сам замеряет/фотографирует на месте.

Но это редкость. В основном задача риелторов - паразитировать на нежелании людей изучить процедуру сделки или на невозможности лично присутствовать на показе недвижимости при продаже. Ни о какой защите интересов покупателя или продавца речи, как правило, не идёт. Им важно срубить свою прибыль любым способом. И если для этого нужно продавать ваш дом или водить вас на просмотры годами - они будут это делать.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся темой загородного домостроения. Сегодня расскажу вам историю одного технадзора с нетривиальной концовкой.

Начиналось всё как обычно - написал заказчик, нужно посмотреть дом перед покупкой. И говорит человеческим голосом: "Там всё как ты любишь - щеледом, порно-столбчатый фундамент, короче, полный шик! Но место козырное. Надо понять - можно ли брать дом или нет."

Ну, ок. Говорю - жди меня с первым лучом солнца, я приду с востока, мне недалеко из Калиновки ехать до вас.

Детали объекта расписывать не буду, всё довольно стандартно. Ну, пару фоток кину - вам же интересно, наверно.

Дом построен МЗФЛ, потом расширен, для чего был прилит ещё один МЗФЛ, а в подполе целая система разноуровневых опор с деревянными подкладушками и без.

Местами это выглядит так:

А местами и вовсе так:

Естественно, все полы в доме имеют разуклонку в разные стороны, которую видно без всяких уровней. Просто кладёшь фонарь с циллиндрическим корпусом на пол и он катится в сторону уклона. Но заказчик это знал и особо не волновался. Полы он готов был менять. Волновало его другое. Протечка мансардных окон на крыше.

Вообще, надо сказать, что это распространённая проблема. Причём, обычно она касается богатых домовладельцев, потому что мансардное окно с установкой стоит недёшево и ради баловства ставится редко. Но при этом мансардное окно более требовательно к качеству установки и техническому обслуживанию, чем традиционное. И если на это забить, то вскоре оно будет выглядеть вот так:

Как правило, такие проблемы связаны с износом уплотнительных резинок и с конструкцией кровли, благодаря которой снег скапливается вокруг окна и, тая, просачивается водой в оконный проём. Ну, а дальше по обстоятельствам - либо льётся под отделку и уходит в утепление стены, либо нагло течёт на пол, разрушая штукатурку на гипсокартоне.

Вы этот раз было похоже на протечку, но взгляд опытного разведчика насторожил тот факт, что вода лилась сверху, а не снизу окна. То есть, протечка антигравитационная. А это невозможно. Но факт протечки есть:

Осталось понять её причину.

"Эх, хорошо быть государственным технадзором. Он смело ломает стены, выламывает куски стройматериалов и отправляет в лабораторию." - думал я, в поисках хоть какого-то отверстия, куда можно было бы засунуть эндоскоп. Но отверстий не было. Не было отверстий! И тут меня осенило.

Над мансардой был небольшой холодный чердак. Скаты мансарды, аттиковые стены и потолочное перекрытие были утеплены. Тепло из дома так или иначе всё равно проникало на чердак. Где согласно нормам оно должно было вымораживаться и выдуваться - для этого либо устанавливают кровельные вентили прямо в кровлю, либо ставят во фронтоны "слуховые окна" или встречные вентрешётки, которые должны обеспечить вентиляцию и охлаждение чердака. Но в конструкции этой крыши вентиляция отсутствовала, потому что хозяин считал - чем герметичнее, тем лучше. В итоге под коньком образовался конденсат и потёк в наиболее слабые места - оконные проёмы. Ну, и не только. Если конденсат течёт по гидроветрозащите, он обязательно появится на внешних стенах.

Ну, так и есть - силикатно-кальциевые потёки от воды, которая прошла через минвату, расположены по всему периметру здания. Дело закрыто, расходимся!

Ну, в смысле - не совсем расходимся, а торгуемся и покупаем дом. :) В итоге, заказчик купил дом с неплохой скидкой. У него много работы по его реконструкции. Но мансардные окна больше течь не будут - эта проблема решится коронкой на 150 мм и двумя вентиляционным решётками на фасадах здания. Проблема не всегда так проста, как кажется. Но также иногда она решается легче, чем предполагается.

А мансардные окна я всё равно не люблю. Уж больно много с ними проблем.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.