Почти под каждым постом, где обсуждают недвижимость, заметил кучу людей, предлагающих идеальное (по их мнению) решение, которое снизит цены на недвижимость: ввести огромный налог, если у вас вторая квартира, а если их три или четыре, то налог должен быть ещё больше. Как можно быть такими недалёкими, мне не понять.

Немного предыстории:
Мне 31 год. У меня четыре квартиры. Как так вышло? В 16 лет я вместо тусовок с друзьями работал промоутером (100 рублей в час). Работал всё лето, по 12 часов, без выходных. Заработал около 100.000 за три месяца. Остался на подработки по вечерам и выходным в году. Все деньги отдал родителям. Мои товарищи по ремеслу тем временем купили себе новые телефоны и прочие плюшки.

Я поступил в ВУЗ, но продолжал подрабатывать. Быстро понял, что нужно искать что-то менее выматывающее и более стабильное. Устроился работать по вечерам и праздникам в небольшую компанию (в ТРЦ). После пар мчался на работу. Выходные и праздники всегда на работе. Редко менялся сменами, когда были окна в университете (подменял ребят в будни, тем самым выбивая себе редкий выходной в выходной). Получал немного, около 17.000. Через полтора года было предложено повышение по должности и оплате. Стал работать 2/2 (пропуская часть пар). ЗП уже была почти 40.000. Предложили стать управляющим, с графиком 5/2. Я как раз выпускался. Решил отказаться и поискать работу по специальности. 27.000 против 60.000 и премий помогли принять решение стать управляющим. Выходило около 80.000.

Мне 22 года. Первая квартира. 1.400.000. На этапе котлована. Живу с родителями. Помогаю с коммуналкой, продуктами. Дом строится (будем выходить на "митинги", т.к. застройщик обанкротился, но дом по итогу достроили, другие ребята).

Решил, что я перерос свою должность. Поговорил с генеральным, ничего выше предложить не смогли. Стал искать другую работу. Через месяц я у конкурента. ЗП 90.000 и премии (редкие, но +10.000 это 120.000 в год, тоже деньги, для меня точно). Обязанностей больше, работа тяжелее. Но опыт в этой компании важней для дальнейших шагов. Беру вторую квартиру по той же схеме. 1.900.000.

Работаю дальше. В то время, как все мои коллеги летают в Египет/Турцию, каждый год меняют телефоны (а то старый что-то не то), каждый день пьют кофе и курят сигареты, берут кредиты, но не копят, я коплю, живу размеренной жизнью и контролирую свои расходы (телефон у меня в среднем служит 4-6 лет, как пример).

Беру в последний раз, пока ещё по возможной схеме, на этапе котлована квартиру, но по переуступке за 2.100.000. Примерно 2017-2018 год. Это уже квартира №3.

Продолжаю в том же темпе. Женюсь. Работаем. Копим. В 2020 покупаем квартиру для совместной жизни (четвертая квартира). Начинается пандемия. Предприятие не вывозит. Сокращение. Полгода сижу без работы. Врываюсь в IT. Первый месяц ЗП 30.000. Второй месяц 80.000. Третий 100.000+. Через полгода 170.000. Траты обычные, а коллеги всю ЗП почти в ноль спускают: телевизор за 100.000, легко / неудобно играть на ПК, значит покупаем роутер, планшет, конектим всё и играем на диване лёжа / новые телефоны каждый год и ежедневный кофе (всё как на прошлых работах).

Смотрим себе 3-4-конмнатную, для расширения (пятая, финальная), планируем детей. Почти конец 2021 года (сентябрь). Ухожу в другую компанию. Почти 100% удалёнка. В ЗП просел, но времени личного стало больше (уже не IT, а управление проектами, ВЭД и т.д.).

Вводят льготную ипотеку (или уже ввели). Цены начинают взлетать. Т.к. люди смотрят не на сумму кредита, а на ежемесячный платёж. Застройщики прикинули, что раз людям нормально платить по 40.000 было при цене квартиры 6.000.000, а сейчас они платят 20.000, сделаем квартиры по 12.000.000, будут платить опять по 40.000. Все довольны. Кто успел взять ипотеку без первых взносов, по 0,1%, когда цены не х2 сделали, а х1,5. Наверное повезло. Время покажет.

Мы, люди с наличными (не с ипотеками и кредитами), сразу выбываем из рынка. Т.к. нет смысла брать что-то за 12.000.000 - 20.000.000 за наличные, понимаю, что застройщики, простите, охуели. Все эти сказки про дорогие материалы и дорогих специалистов просто лапша на ушки. Мы часто закупаем материалы, но не такими объёмами. Да, для физического лица или мелкого закупа цены выросли, но для крупного опта цены падают с 2022, ежегодно. Просто хочется больше денег.

Решение "умных": всё произошло из-за таких как я, у кого по 5-10 квартир, мы цены разогнали, надо нам налог большой и квартиры подешевеют. Знакомые тоже часто говорят что-то типа "вот вам повезло, у вас квартиры и т.д.".

Ну так надо было не по Турциям кататься с 20 до 30 и кофе вёдрами пить, а бюджет контролировать, копить, планировать. Вклады открывать, технику не менять по первому щелчку пальцев от производителей. И всё бы было. Каждый сам свой путь выбрал. Это касается и подобных комментаторов. У нас траты всегда были коло 40 тысяч в месяц, хоть мы 60.000 получаем, хоть 200.000, коллеги всегда всё в ноль почти растрачивали.

Когда я пришёл в первый день продаж покупать квартиру, в 2021, из 400 квартир уже было продано 300 и при мне юридическое лицо покупало сразу 6 квартир, а не физическое лицо, как считают такие недалёкие.

Такой бы закон привёл лишь к одному: будут строить больше апартаментов и вопрос с налогом решён. Просто за секунды. Многие уже так делают.

Если коротко: не в те ворота воюете.

Ну и немного моего мнения по поводу недвижки:

1. Вклад сейчас реально с высокими ставками (16-24%), с 10.000.000 вы просто можете получать ежемесячно по 120.000+ (уже с вычетом налога). С квартиры за 10.000.000 вы сможете при лучшем раскладе 50.000 получать, без розовых очков около 30.000.

2. Куча нераспроданных метров говорит о том, что у людей нет интереса или возможностей к квартирам по такой цене.

   3. Частые холодные звонки от застройщиков (зачем прозванивать всех и вся, если продажи так хорошо идут).

   4. Ипотека 20%+ (я даже не представляю, кто может потянуть такие платежи, даже при цене 5.000.000 на 30 лет ежемесячный почти 70.000. Если вам 2-ку или 3-ку, то готовьте 120-130 тысяч или 200+ (за 3-ку). Кто это всё сможет тянуть? У нас не все с ЗП по 300.000 в месяц. Да и сегодня есть эта ЗП, а завтра на улицу.

Поэтому надеюсь, что цены пойдут вниз, как было с 2018, или будут закрытые скидки от застройщика. И для "инвесторов" и "знатоков рынка" если вы купили квартиру за 6.000.000, а такая же на авито/циане висит за 12.000.000, то это не ваша квартира подорожала, это просто продавец грибы кушает и хотелку свою выставляет напоказ (если её, по такой цене, не купили за 2-4 недели, то она эти денег не стоит, они так некоторые год-два уже висят, отличный показатель того, что она столько не стоит).

Пытался сокращать, где-то каша будет, но описал, как смог. Спасибо всем осилившим это чтиво.

P. S. все квартиры сдаются по договору, налоги платятся, никаких чёрных схем.
Сейчас мы путешествуем и тратим деньги на хобби (и тогда тратили, но не так много), т.к. скопили то , что нам нужно было и просто в выжидающей позиции сидим.

Для чего квартир столько? Потом устроимся на простенькие работы для души, за +-30.000 и будет неплохая доходность, и подушка от недвижимости, будет время на детей, хобби и себя, не будет головняков на работах (линейная позиция: можно уставать, но голова отдыхает). Ну и на пенсию мы не рассчитываем. Доживём, а её отменят или такая будет, что будет хватать чисто на коммуналку.

Из неприятных новостей.

Ни для кого не секрет, что депутаты Государственной Думы редко защищают интересы простых граждан. Вот очередной пример такого отношения.

Законопроект о внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» значительно сокращает ответственность застройщика перед дольщиками за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Что предлагают наши депутаты, прикрываясь пояснительной запиской о пользе для народа:

1. Освободить застройщиков от уплаты потребительского штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, сократив этот штраф до 5%.

2. Сократить гарантийный период, в течение которого застройщики обязаны производить ремонт, с пяти лет до трех лет.

3. Уменьшить неустойку за каждый день просрочки устранения недостатка, мешающего проживанию, с 1% от цены квартиры до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

4. Вывести штрафы, неустойки и пени из-под действия закона о защите прав потребителей и применять только те, что перечислены в законе (а они меньше).

5. Применить новые правила ко всем договорам, заключенным до внесения изменений, с обратной силой.

К чему это приведет? Застройщики и так редко добровольно удовлетворяли требования потребителей даже при штрафах в 50%, а теперь и вовсе не будут обращать внимания. Ведь для многих правосудие окажется слишком дорогим и сложным процессом.

Почему это снова ударяет по простым гражданам? Из-за "каникул" на начисление неустоек, которые наш законодатель так щедро предоставил застройщикам.

— Пид@расы, сэр!

Которые проектировали, которые согласовывали, и главные пид@расы, которые принимали и выдали заключение о соответствии и разрешение на ввод.

Вертикальный человейник - "Манхэттэн"

Горизонтальный человейник - "Европа"

Вокруг лужи и болото - "Венеция"

Отсутсвие инфраструктуры на окраине - "Идилия"

Отсутсвие инфраструктуры в центре - фамилия писателя

ЖК огорожен сеткой-рабицей от бомжей - "Клубный квартал"

Дом с облицовкой посреди обшарпанных пятиэтажек - "Престиж"

Застройщики иногда радуют фантазией: воткнут среди бараков ЖК и назовут его "Чикаго" или ЖК "Мюнхен", ну или ЖК "Скандинавия", к примеру. Интересно, в европах тоже модно недвигу нарекать на сей манер, там тоже есть ЖК "Syzran" или какой-нибудь Taimyr House, Saratov Village?

ну как обычно, главное пукнуть закинуть и не думать....

Ладно. покопаем.

имеющиеся ситуация. Улица Адмирала Черокова. гуглкарты (google earth pro), 2022

Автор видео https://www.youtube.com/@Karena_macarena

Весной этого года в моём строящемся ЖК объявили старт продаж паркинга. В день объявления утром цена машиноместа составляла 550 тысяч, через полчаса её подняли до 600 тысяч, к вечеру одно машиноместо стоило уже 750 тысяч. Сейчас стоимость составляет 1 300 000 рублей. Недавно была рассылка с предложением выгодной покупки. Я позвонил, мне озвучили последнюю цену. На мои вопросы, не ели ли они уху и почему квадратный метр машиноместа (общая площадь 13,25 квадратных метров) в многоэтажном неотапливаемом, продуваемом всеми ветрами строении выше, чем квадратный метр квартиры в их же ЖК, ответили, что гостевых мест вокруг домов будет очень немного и всё равно вы никуда не денетесь и купите, а это строение есть не просит, поэтому мы, застройщик, цены будем только повышать.
Застройщик "Рисан", г. Пенза